大阪で不動産仲介、土地の有効活用、マンション管理、収益不動産の売買、高齢者住宅事業、デイサービス事業の事なら、
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アセットマネージメント事業部のご案内

【買取り事業】
当社は、大阪市内を軸に京阪神間における商業ビル・戸建・土地・一棟マンションの買取を積極的に行っております。昨今の不動産取引においては、徐々に地価の下げ止まりが見えてきた中で潜在的価値を見極め需要と供給を加味し、出口戦略を前提とした購入を進めております。特に、中央区、西区、天王寺区において着実に買取実績をだしております。狭小土地や一棟ビル・収益物件を主とし、借地権・底地権や債権案件などの物件等、不動産というものについて幅広く対応させていただいております。

【投資不動産仲介事業】
収益物件とは毎月一定の賃金収入(収益)を見込める不動産のこと。アパートや分譲マンション、ビルのテナントや倉庫などの不動産を第三者に貸し出して、そこから家賃収入を得ることができます。 お客様より不動産売却のご依頼をいただき次第、当社のスタッフがお客様の物件を拝見させていただきます。 時下の物件価格の流動を考慮し、適正な査定価格をお客様にお知らせすると共に、お客様が売却される際にご納得いただける価格となるよう打ち合わせを実施。 価格にご納得いただけましたら、すぐに販売ルートへと乗せます。
当社がこれまで培ってきた地域の情報力、ならびに不動産業界の情報網を駆使してお客様の物件情報を効果的に発信。 雑誌やパンフレットはもちろんのこと、インターネットやオークションを利用し、あらゆる形でエンドユーザーへの情報を発信、購入希望者決定をお手伝いいたします。

【土地の有効活用事業】
遊休地の有効活用と言っても、ただ建物を建てれば終わりではなく、 建物が完成してからが本当の意味での有効活用と考えております。


例えば、将来の納税資金としていつでも売却できる様に駐車場として 貸すか、大通り沿いであればロードサイド店舗の誘致もありますし、 コンビニエンスストアに貸す方法もあります。 また、一般的な有効活用としては賃貸マンション、賃貸アパート、 最近ではニーズの高い高齢者住宅、デイサービスなどの介護施設と するのも有効な活用方法です。

ただ、大切なのは投資した金額に対して、どれだけの効果が見込めるか? また、どの位の期間にその効果が続くのか? 実際に相続税対策として数億円も投資して鉄筋コンクリート造の マンションを建設し、その後の賃料収入が激減し、 毎月キャッシュアウトしており、一体何の為の有効活用かと思われる 物件もございます。例えば、将来の納税資金としていつでも売却できる様 に駐車場として 貸すか、大通り沿いであればロードサイド店舗の誘致もありますし、 コンビニエンスストアに貸す方法もあります。 また、一般的な有効活用としては賃貸マンション、賃貸アパート、 最近ではニーズの高い高齢者住宅、デイサービスなどの介護施設と するのも有効な活用方法です。


土地有効活用とは???

①資産を守る
②安定収入を得る
③総合的な資産運用
④円滑な相続対策と節税

失敗事例…

①マンションの空室率の増加に伴い、他の資産を売却して損失補てんに…
②契約期間中のテナントの撤退で収入が途絶え…
③過度の借入で返済ができず…
④相続時に親族間で争いが発生して…



有効活用で一番大切なのは、『パートナー選び』に尽きると考えています 。 大手ハウスメーカーさんは自社の商品を当然勧めますし、コンビニなど は自社の店舗誘致を当然メリットがある様に話されます。 一方、地元の工務店さんの場合は、ニーズの把握が弱いケースも見受け られます。不動産会社に相談すれば、自分たちが一番得意としている 「売却」を勧めるケースが多いでしょう。 また、税理士さんや金融機関さんはどうでしょうか? 消費者ニーズ、その土地の特性を理解されていると思われますか?


土地の有効活用の成否は、パートナー次第で決まると考えています。 その土地に相応しい活用が正しく提案できるか?住居系ならその地域の ニーズは把握できているか?店舗誘致ならどれだけの法人の出店情報を 持っているか?介護系なら事業運営のノウハウを有しているのか?

賃貸アパート、賃貸マンションを建てる際には、当社には長年の アパマンショップ加盟店での賃貸仲介事業で培ってきた「選ばれる部屋」 作りのノウハウがあり、現在4500室を超える管理、専任物件を有しています。 また、これら管理物件の現在の平均入居率は92%を超えております。





これらのノウハウを利用すれば、将来を正確に予想する事はできなくても、 ある程度のリスクはヘッジできると考えています。 住居系なら住居として相応しいか、店舗なら店舗として、 介護施設なら将来の高齢化率はどうなのか?等々、色んな視点でその土地を診断し、最適な活用をご提案させていただきます。

また、介護施設の場合は、弊社グループ会社が直接介護事業を行っておりますので、 万一、借主が解約、倒産などに至った場合も、引き続き弊社で借受ける事も可能となりますし、住居系なら弊社のマンション管理会社にて一括借り上げもご提案しております。

土地の有効活用の成否は、数字を正しく掴む事に尽きます。いかにコストを小さくできるか?そして、いかに収入を大きくできるか? その差が利益となります。どの方法が正解かとは一概には言えませんが、その土地に最適なご提案をさせて頂きます。

【新築木造アパート】

かつては土地の有効活用と言えば鉄筋コンクリート造でボリューム いっぱいのマンションを建てる事が正解とされてきました。 その土地が持っているポテンシャルを目一杯に使い切り、多額の建設費と 融資を受ける事が相続税の対策として有効だとしてきたからです。 確かに借入額を増やす事で相続税は軽減されますし、駐車場と使用して いる土地の評価も住居とする事で大きく評価が下がります。ただ、 そのマンション経営が20年先、30年先も本当に順調に推移するのか? 賃料の下落、金利の上昇、大規模修繕費用、災害リスクは誰にも正確には 予測する事は不可能です。そんな不確定な事業に多額の借入を行う事が 正解なのか?少子高齢化の波が押し寄せてきている事は皆さん承知の通り ですし、東京一極集中も益々進んでおります。そこで弊社がお奨めするの は木造3階建ての新築アパート経営です。投資金額の少なさ、償却期間の 短さ、ランニングコストの面で見ても魅力的な投資と思われます。 木造アパートの最大のネックとなる『防音』に関しても、床にコンクリート を流し込む事でマンションと変わらない効果が得られます。また、 鉄筋コンクリート造のマンションと比較して投資額が抑えられるので、 貸出賃料も競争力のある価格設定が行えますので、将来に渡っても価格面 では競争優位に立てます。ただ、間取り、設備、デザイン等に関しては十分に 検討しなければ「安かろう悪かろう」になってしまい、顧客の支持を得る 事は難しくなります。長年のアパマンショップブランドで培ってきた 入居者ニーズの把握は、ゼネコン、設計事務所には決して引けを取る事 はございませんので、安心してご相談下さいませ。



【介護系施設】



【デイサービス】

土地面積50坪程度あれば木造平屋建ての30坪程度のデイサービスが建設できます。 (立地によって異なります)概算で建設費が1500万円、 月々の賃料が25万とすると表面利回りは20%程度となり、利回り的には魅力的な投資となります。 また、投資金額が比較的安価に抑えられるので、借入をしたくないとお考えの方や、土地の評価を下げたい方には有効です。最低借受期間を5年に設定しており ますので、万一運営事業者が撤退した際にも建築費は確保できます。また、万一の場合には弊社で直接介護事業を行っておりますので、そのまま引き受ける事も可能です。

【高齢者住宅】

比較的大きな土地を必要としますが、概ね200坪から300坪あれば高齢者住宅の建設が可能となります。
建設費に関しては1戸当たりの建設費が720万から750万程度必要となります。介護事業者が借り受ける 最低戸数は採算面から考えても30戸から40戸前後ですので、仮に35戸として建設費は2億5200万円から 2億6250万必要となります。(消費税別)エリアによっても賃料は大きく異なりますが、1戸42,000円 から50,000円が妥当な賃料となり、利回り的には7%となります。ただ、サービス付き高齢者住宅に 登録すれば建設費の10%が補助されますので、実質的な利回りは8%となります。 その他不動産収得税、固定資産税の軽減、割増償却などの税制の優遇もあります。 また、介護事業者へ一棟貸をするので月々のエレベーターの点検代、清掃費用、共用部分の電気代など のランニング費用が不要となり、オーナー様が負担するのは固定資産税と大規模修繕費だけなので、 通常の賃貸マンションと比べると実質利回りはかなり魅力的になります。ただ、運営事業者の違いで 事業の収支は大きく異なる為に、借受事業者の選定が非常に重要となります。 万一運営事業者が撤退する際には、弊社の介護事業会社で借受ける事も可能です。

【収益不動産の売買】

弊社が土地を仕入れ、企画プランニングを行い建設したアパートを 満室に稼働させ収益不動産として販売いたしております。 基本的には木造2×4工法、新築、単身向けタイプ、 満室後の引渡しとなります。

①表面利回り7.5%を確保
②駅から徒歩10分圏内の立地
③毎月の入居者管理費が0円
④安心のサブリース付き

外観、設備、デザイン性を重視した2×4工法木造3階建てアパート経営



K’s Residence





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